日本経済新聞（4月23日付）に気になる記事が出ていた。 古賀茂明
「アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料」「一部の大手地銀 金融庁が是正へ」という見出しだ。「利益相反」というのだから、大手地銀が何か悪いことをしていたんだろうということは想像できる。しかし、「是正へ」という程度だから、犯罪ではないし、それほどの大きな話ではないなという印象を抱いてしまう。
しかし、ことの詳細を知れば、おそらく多くの人は、こんな見出しじゃ済まないと感じるだろう。実態をより的確に表す見出しにすれば、「顧客を食い物にする大手地銀！ 業者と結託してアパート融資詐欺」「金融庁が是正指導へ」というところだろう。
では、何がそんなに酷いのか。わかりやすく解説してみよう。
上記日経記事によれば、拡大している賃貸アパート向けの融資で、一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに手数料を受け取っていることが金融庁の調べでわかったということだ。
手数料はアパート建築請負金額の0.5～3％だというから、請負額が5000万円の場合、顧客を紹介しただけで150万円も銀行が請負業者から手数料をもらうことがあることになる。
ここで、実際に顧客と銀行の間で、どういうやり取りが行われているか想像しよう。
銀行員：「お客様がお持ちの土地を有効活用してみませんか。今アパート経営に関心をお持ちのお客様が急激に増えているんですよ」
顧客：「土地はあるけど現金はないしね。借金までしてやるのはねえ。本当に儲かるんですかね」
銀行員：「もちろん、当行から資金はお貸しできます。しかも、その金利は、マイナス金利時代ですので、今は最高の借り時です。アパートを建てれば、相続税対策にもなりますし、とても有利なお取引になります」
顧客：「アパート経営はやったことないし、リスクがあるんじゃないの？」
銀行員：「最近は安かろう悪かろうの業者も増えていますが、当行が取引している業者で、信頼できるところを紹介させていただきます。建設からその後のアパートの管理運営まで全てやってくれますし、賃料保証契約もできますので、お客様には大きなお手間を取らせずにアパート経営が可能です」
顧客：「そんなうまい話があるのかなあ」
銀行員：「もしよろしければ、ご紹介させていただきます。業者の方から連絡させますので、話だけでも聞いてみたらいかがでしょうか。もちろん、ご納得がいかなければ、お断りいただいて全くかまいませんので」
顧客：「じゃあ、話だけでも聞いてみるかな。土地を遊ばせておくのももったいないし、相続税も上がったっていうからね」
こんなやり取りで業者につなげば、そのうちの何割かが契約に至り、アパート融資の実績もできる上に、業者からの手数料も入る。こんなに楽で儲かる商売は今時珍しい。
紹介を受けた顧客は、銀行が推薦する業者だからと安心して、請負金額が少し高いなと感じても、安心料だと思って契約してしまう。しかし、実際には、銀行への手数料分だけ、建築コストとは別に建築費に上乗せされているわけだ。
「利益相反」だと金融庁が問題にしたのは、銀行が、表向きは「顧客のため」と称してアパート経営を勧め、業者を紹介するのに、実際は、建築費が高くなればなるほど自分が儲かり、顧客が損をする仕組みになっているからだ。
顧客は銀行のカモにされているということになる。
セールストークの「信頼できる業者」も、「顧客にとって信頼できる」業者ではなく、紹介した対価として確実に手数料を払ってくれるという「銀行にとって信頼できる」業者なのである。ひどい話ではないか。
地銀にとっての「神風」となった相続税の増税
アパート融資の問題は、手数料だけにとどまらない。
そもそも、人口減少社会で、アパート経営を「これからの儲かる商売」だとして推奨し、そのために借金をさせるという行為自体が詐欺的商法ではないのかという疑いがあるからだ。
アパート経営が流行っている背景には、マイナス金利政策と相続税制の変更という二つの要因がある。
マイナス金利政策で、これまで余剰資金を国債に振り向けていた銀行は、その道も塞がれ、ますます資金を持て余すようになる。何とか融資を増やしたいが、景気は今一つだし、優良な融資先を見いだす目利き能力もない地銀などは、どうしても従来型の不動産担保融資に頼らざるを得ない。そこで、「マイナス金利時代に入りました。今が借り時です」というセールストークでアパート融資に顧客を誘導するわけだ。
顧客の側は、どうせ家を建てるなら金利が安い今が有利だと考えて、その誘いに乗るパターンが生じる。
もう一つのパターンが相続税対策だ。2015年から、相続税の基礎控除が下がり、これまでほとんど相続税のことを心配しなくてよかった人も相続税を払わなければならなくなった。元々相続税を払う人でも、その額は大きく増える。そこで、相続税の節税対策のニーズが高まった。これが、融資先探しに悩んでいる地銀にとっては、神風になったのだ。土地を持っている顧客に、「アパート経営をすれば、相続税が減りますよ」と言えば、多くの顧客が関心を示すという。
ご存知の方も多いと思うが、通常のケースでは、財産を現金で持つよりも不動産にした方が相続税の評価額が安くなる。その分相続税は減る。また、銀行からの融資は債務となるため財産額を圧縮できる。さらに、土地の上に賃貸物件があると、それだけで、普通の土地よりもさらに評価額が下がる。したがって、普通の持ち家よりもアパート経営をすると相続税が大きく減る可能性が高いのだ。
ここまで聞いて、「なるほど、アパート経営は得するんだな」と思った人は、銀行の紹介する建築業者の話を聞くことになる。そこでは、顧客の持っている土地に合わせた、アパート建築プランを含めた詳細な将来の収支計画が示される。相続税の軽減額なども具体的な金額で教えてもらえる。
「アパート経営を始めるなら、今しかありません。いつ金利が上がるかわかりませんから」などとせかされて、「これはいいことばかりだから、乗った方がいいな」と思って、銀行から借金をして、アパート経営に乗り出した膨大な数の人が日本中にいるのだ。こういう顧客はまさに銀行にとっての「最優良顧客」である。
●アパート経営にはこれから逆風の時代
しかし、この話には大きな落とし穴がある。それは、提示されたシミュレーションが、現在の貸家の賃料相場が今後長期間にわたって継続することを前提としていることだ。もちろん、これには、市場の需要要因、供給要因双方から見て無理がある。
日本は、ご存じのとおり、長期的な人口減少時代に入っている。それでも、単身世帯の増加などで、世帯数は全国で見れば今年も増え続けている。それは、住宅需要も減少はしていないということを意味する。
しかし、この傾向は、2019年ごろから逆転する見通しだ。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、世帯総数は2010年の5184万世帯から2019年の5307万世帯まで増加するが、それをピークに減少に転じ、2035年には4956万世帯まで減る。地域別にみると、2015年にはすでに15県で減少に転じているが、20年までには34道県、25年までに42道府県で、25年以降は沖縄以外はすべて減少に転じるという予想だ。
今後は必要な住宅の数が減り続けることになるわけで、これは、アパート経営にとっては、完全な逆風の時代の到来ということを意味する。
すでに大きな話題になっているとおり、日本中に空き家が増えていて、2013年には、空き家率が13.5％と過去最高を記録。山梨県の17.2％が最も高く，次いで四国4県がいずれも16％台後半となっている。この数字はどんどん増えることが確実だ。ここまでは住宅の需要側から見たリスクだ。
一方、供給側から見ても大変なリスクがある。最近、全国の貸家の建設は異常な増加を続けている。
国土交通省統計では、2016年の新設住宅着工戸数は前年比6.4％増で96万7000戸を超え、2年連続増加となったが、持ち家の3.1％増加に対して、貸家は10.5％増とはるかに伸びが大きい。08年（46万4851戸）以来8年ぶりの高水準だという。異常とも言えるアパートブームである。
もちろん、その裏にはアパート融資がある。日銀によると2016年12月末のアパート融資残高は前年同月比4.9％増の22兆1668億円。09年の統計開始以来、過去最高を更新した。
●顧客の錯覚を悪用する銀行と業者は詐欺商法の共同正犯？
こうした需給両面での異常な状況を反映して、一部の地域では、すでに家賃が下がり始めている。アパート建設から間もないのに契約した家賃収入が入らず、業者との間でトラブルになっているケースがどんどん増えているという。
個人の視点、短期の視点で見れば極めて合理的な選択でも、集団で同じ行動をとる前提で中長期的視点から見ると全く違った絵が見えることに、実は、銀行も建築業者も気づいているはずだ。
しかし、顧客は、巧みなセールストークに乗せられて、「錯覚」に陥っている。それを知っていながら、むしろ助長しているのだから、銀行と建築業者は詐欺的アパート経営勧誘の共同正犯と言っても良いだろう。
実は、アパート融資で大きな役割を果たしているのは銀行だけではない。ノンバンクによるさらに悪質なアパート経営勧誘が猛烈な勢いで展開されている。
業者によっては、「ゼロ円の資金であなたもアパート経営者」などというキャッチフレーズで、ほとんど詐欺のような商売を展開しているものもある。頭金ゼロで始めると、返済負担が大きいため、少しでも賃料収入の見込みが崩れると、すぐに返済が滞りやすく、さらに、地価が少し下がっただけで、担保を換金しても借金が返済できない事態に陥ることになる。
アパート融資は、早晩、大きな社会問題になるであろう。
●アリバイ作りに動く日銀は「銀行本位」
事態がどんどん深刻化する中、4月24日に新しいニュースが流された。
日銀が、地銀の不動産業者向け融資が過剰になっているという内容の報告書をまとめたという内容だ（NHK）。不動産業者向けという言い方だが、その増加分の大半はアパート融資である。同報告書では、空室が目立つ地域もあるなどとして、市場動向を十分に把握して融資の審査を行うべきだと警鐘を鳴らした。
しかし、日銀の考え方は、一般市民のため、あるいは「顧客本位」という視点に立ったものではない。無理なアパート融資を行うと、それが焦げ付いたときに銀行の損失になる。その規模が大きくなると銀行経営に大きな影響が出て、金融システムを不安定化させる恐れがあるという「銀行本位」の視点でしかものを見ていないようなのだ。
例えば、黒田東彦総裁は2月21日の段階でも、国会答弁で、「郊外物件など一部に空室率の上昇などみられるが、マクロ的な貸家の需給バランスや金融機関のリスク管理に大きな問題が生じているとはみていない」と語っている（日経新聞）。これは、銀行が損をすると困るが、そうでなければどうでもよいという姿勢だ。顧客が大きな損をしても知ったことではないということなのだろう。
上述した日銀の報告書は、社会問題化すれば、日銀も批判される恐れがあるので、日銀も警告しましたよというアリバイ作りをしただけの可能性が高い。
銀行に評判の悪いマイナス金利政策もこの問題の原因の一つになっているので、あまり、銀行に厳しく当たるのはためらわれるという事情もあるのだろう。これでは、日銀は共犯者という見方も出てきそうである。
これに対して、金融庁は、顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だという。これは、日銀よりもはるかにまともな対応だ。昨年末から、アパート融資が「顧客本位」の取引になっているのかどうかという視点で検査を行い、建築業者からの紹介手数料の問題をやり玉に挙げたのは正しい。世論に訴えることで、銀行をけん制しようという意図も読み取れる。
しかし、このままでは、悪徳商法はなくならないだろう。紹介手数料を禁止するか、少なくともその手数料率を顧客に事前に示すことを義務付けることが必要だ。
また、将来の収支シミュレーションを示す場合には、賃料が10％下落、20％下落、30％下落、空室率10％、20％、30％のケースなどを基本シミュレーションと同じ程度にしっかりと説明させることも義務付けるべきだ。もちろん、金融庁だけでなく、不動産業や建設業を所管する国土交通省とも連携する必要がある。
単に、指導というようなあいまいなアリバイ作りで済ませることなく、制度的対応を早急に取るべきである。